来源：长江证券股份有限公司
2023-07-12 11:07:30
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事件描述
央行、国家金融监督管理总局发布通知，延长 2022 年 11 月11 日出台的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策适用期限：1〕对房地产贷款、信托等存量融资，鼓励金融机构协商展期，2024年12月31日前到期的，允许多展期一年，可不调整贷款风险分类；2）2024 年 12月 31 日前，向“专项借款支持项目”发放的配套融资，贷款期限内不下调风险分类，如果新发放配套融资形成不良，对相关机构和人员尽职免责。
事件评论
政策内容本身与去年11月一致，延长期限必然且必要。此次政策内容主要表述与去年11月“金融支持房地产16条”完全一致，变化在于将政策期限统一延长至2024年底，而原来为半年内。去年央行推出3500亿元保交楼专项借款，通过政策行以专项借款的方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，由地方政府统筹安排，封闭运行专款专用。此次政策延期必然且必要，今年一季度房地产开发贷新增6100亿元，环比强劲反弹，表明过去半年政策已取得一定效果，但房企流动性压力仍然存在，房地产投资景气度依然低迷。
需求端，一季度房地产销售回暖后，4月以来高频数据再度回落，显示销售增长的持续性不强，同时民营房企的销售依然低迷，预计房地产销售回暖还需要等待更长时间。
保交楼依然是目前核心工作，商业银行市场化投放的保交楼贷款进展缓慢。去年 11 月央行针对商业银行设立 2000 亿元“保交楼贷款支持计划”，支持商业银行向已售逾期难交付住宅项目发放保交楼贷款，对符合条件的贷款，按照贷款本金 1:1 予以零息资金支持，工具实施期至2023年3月末。但截至3月末，该项支持计划余额仅5亿元，投放进度较为缓慢，政策效果依然不突出。此次政策明确延长了“保交楼”相关政策期限，进一步推进“保交楼”难题解决，有望缓解居民后顾之忧，修复市场信心。
居民部门需求依然疲弱，房地产销售依然是核心变量。事实上，房地产政策 2021 年底已边际放松，但过去一年多的经验表明，仅仅是金融政策的松绑无法激活房地产市场，房地产销售依然是核心变量。目前居民端需求依然疲弱，5月居民中长贷仅高于2022年同期，反映地产销售低迷，此外央行调查问卷显示，二季度贷款需求明显回落，同时居民部门整体疲弱，居民收入、就业的感受及预期二季度回落，储蓄意愿保持高位，存款定期化趋势依然明显，未来如果房地产销售企稳或者回暖，将明显提振房企投资和经济复苏预期。
经济复苏将重新成为银行股行情的驱动力。“金融 16 条”核心政策延期，“稳增长”再度加码，核心在于推进保交楼工作，提振房地产市场信心，后续持续关注房地产销售复苏情况。目前降息也已经落地，降幅小于市场预期，政策始终保持定力，不实行激进刺激，同时反映出监管层对银行净息差的保护，结合此前银行存款挂牌利率下调，未来如果经济要求进一步降息，我们预计也将是贷款和存款两端利率同步调降，银行中观层面已经发生根本改变。当前银行股估值总体处于历史底部，向下安全边际非常充分，未来伴随更多“稳增长”政策陆续出台，经济预期升温，可能重新驱动新一轮经济复苏行情。
风险提示1、社会实际融资需求持续低迷；2、经济下行压力加大，银行资产质量明显恶化。
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